Налог на сдачу недвижимости в аренду

Полезная юридическая информация по теме: "Налог на сдачу недвижимости в аренду" с описанием от профессионалов. На странице собрали данные по теме с комментариями профессионалов. Все вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

Читайте так же:  Вознаграждение при выходе на пенсию

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

  • для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

  • для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
  • для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
  • для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
  • для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Налоговый вычет

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

  • в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
  • в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
  • в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Расчёт суммы

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

  1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
  2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
  3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
  4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
  5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Отчетность

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:
  • без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
  • ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Читайте так же:  Что значит фиксированная выплата к пенсии

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

    На странице 001 необходимо указать:
  • ИНН;
  • ФИО;
  • код налогоплательщика (760);
  • номер телефона.
  • Страница 002:
    • фамилия;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • сведения о документе, удостоверяющем личность;
    • место жительства.
  • Страница 003:
    • сумма дохода;
    • сумма налогового вычета;
    • налоговая база;
    • сумма налога.
  • Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.
  • Порядок подачи в ФНС

    Подать декларацию можно несколькими способами:

    • отправить в электронном виде;
    • прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
    • отправить по почте с описью вложения;
    • через уполномоченного представителя.

    Сроки оплаты

    Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

    • физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
    • физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
    • ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/

    Наказания за нарушения

    Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

    Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

    При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

    Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Официально сдать квартиру

    Заявка — знакомство с риэлтором

    Размещаем рекламу на 55 площадках

    Отбор подходящих кандидатов — показы

    Подписание договора найма на квартире

    Гарантированная поддержка
    на весь срок действия договора

    Сдача жилья в найм для многих является не только стабильным источником дохода, но и для некоторой части населения основной. Во всем цивилизованном мире вопрос уплаты налогов не обсуждается.

    Как официально сдать квартиру в аренду? Законно и легально сдавать жилье в Москве совсем не трудно, правда придется расстаться с определенной суммой. в 2019 году это это 4% самозанятые, 6% ИП (индивидуальные предприниматели) и 13% оплата налогов как физические лица

    В Москве сдавать квартиру в аренду официально предпочитают не многие. Рынок аренды в столице полулегален — налоги не платят до тех пор, пока не придет официальное уведомление.

    Официально можно через агентство недвижимости

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Как официально сдавать квартиру и платить налоги? Как законно сдавать жилье в аренду?

    Позвонить нам — мы найдем нанимателей , заключить договор аренды и заплатить налоги. После всех действий можно спать спокойно)

    1. Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
    2. Основная наша задача на этапе сдачи – защищать интересы собственника
    3. Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

    Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru — 8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
    Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним через 20 секунд 8 (- — -) — — —

    Аренда и закон

    Как сдавать квартиру в аренду законно? Что нужно сделать для того, чтобы не нарушить закон и как сдать жилье официально?

    [2]

    Конечно, заплатить налоги. Основанием для уплаты является договор, заключенный между владельцем жилья и жильцами, а также акт передачи денег. Сумма, указанная в акте приема платежей и облагается налогом.

    Налоговая ставка на аренду разная и зависит от типа плательщика — физическое лицо или юридическое (например ИП — индивидуальный предприниматель может купить патент).

    Сдача квартиры 11 месяцев — мифы и правда

    Сам же договор аренды при сдаче заключается в основном, на 11 месяцев. Почему договора найма на короткий срок так популярен в Москве? Многие мотивируют это тем, что сдавая жилье на 11 месяцев, можно не платить налоги. На самом деле это не так.

    Даже при посуточной сдаче в найм налог должен быть уплачен. Просто соглашения, заключенные на срок больше года подлежат обязательной регистрации с последующим уведомлением в соответствующие органы.

    Можно не платить налоги?

    Заплатить налог и есть официально. Государству все платят одинаково, а вот уклоняются по-разному. Для этого собственники жилья придумали множество способов. Многие из них работают годами и еще столько же просуществуют.

    По статистике, сдают в аренду неофициально около 60 % владельцев жилья. И дело не в том, что государство не знает об этом. Вычислить сдаваемые объекты очень просто.

    Тяжелее доказать, что жилье сдается за деньги. Основным доказательством до сих пор остается документальное подтверждение получения арендной платы. Одного договора недостаточно, нужны еще ежемесячные расписки. Показания соседей также не являются веской причиной.

    Часто владельцы сдаваемого жилья думают, что агентство недвижимости сообщает в соответствующие службы о факте сдачи. Сообщать или нет, платить или нет – все решает собственник.

    Мы никому не разглашаем подобную информацию и не имеем на это права.

    Самым известным способом неуплаты является договоренность о том, что снимающие являются дальними родственниками или хорошими знакомыми. Владелец по доброте душевной разрешает жить на своей жилой площади. Далее по популярности следует заключение договора на минимальную стоимость. Например, оплата коммунальных услуг. Еще можно договориться с квартирантами о том, чтобы они не открывали двери чужим. Проверки участковыми не носят плановый характер, а проводятся несколько раз в год.

    Вам нужно сдать квартиру? Мы не только поможем найти жильцов, но и расскажем всё про налоги при личной встрече)). По нашей статистике, 85% собственников обращается к нам повторно, потому что услуга была предоставлена качественно + просто потому, что это удобно.

    Читайте так же:  Доплата к пенсии за несовершеннолетних детей пенсионерам

    Если вы прицениваетесь, планируете сдавать, но не сейчас или не знаете как поступить — делать ремонт или нет, покупать ли мебель и т.д. — звоните — консультации БЕСПЛАТНЫЕ.

    ВАЖНО! Вам не нужно обзванивать все агентства города – с помощью централизованной базы все потенциальные клиенты узнают о сдаваемой недвижимости уже через час.

    Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru — 8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
    Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним через 20 секунд 8 (- — -) — — —

    Как сдать квартиру Дорого?

    Количество сдаваемых квартир через агентства с каждым годом только растет. Какие же выгоды от сотрудничества?

    Как сдать жилье официально?

    Что нужно для официальной сдачи своей квартиры в наем? Основные шаги для законопослушных наймодателей.

    Налоги за сдачу квартиры

    Вечный вопрос — платить или не платить? Какая ответственность за уклонение? Как поступают другие наймодатели

    Страховой депозит не возвращается?

    Страховой депозит — как один из способов сохранить имущество и добрые отношения. Что нужно знать о «последнем месяце»?

    Можно ли сдавать квартиру?

    В каком случае можно сдавать квартиру, а в каких даже не стоит пробовать — иначе неприятности найдут вас сами..

    Какие вопросы НУЖНО задать арендатору?

    Что нужно знать о потенциальных кандидатах на проживание?

    Минимизация налогов при сдаче жилья в аренду (НДФЛ, упрощенка или патент: что выгоднее?)

    Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

    Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

    Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

    Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

    Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо , индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

    Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

    Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

    Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

    [3]

    Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

    Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

    • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
    • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП — следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов
  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)
  • Читайте так же:  Единовременная денежная при выходе на пенсию
    Пример
    И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
    35 000 * 12 * 0.13 = 54 600.
    Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры.

    Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

    Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

    Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

    Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

    Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

    Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

    Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

    Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

    • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
    • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
    • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
    • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

    Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

    Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

    В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

    Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

    Госдума рассматривает законопроект на новый налог на профессиональный доход для самозанятых лиц. Депутаты намерены принять закон до конца года. Если это произойдет, то арендодатели в тестовых регионах смогут платить налог 4% на доходы от сдачи квартир внаем. Законопроект разбирает генеральный директор ООО «Юридический центр «Статус-Кво», руководитель практики налоговых споров Алексей Слюсарев.

    Одним из революционных новшеств в налоговом законодательстве будет введение со следующего года нового специального налогового режима. Его цель в том, чтобы вывести из «теневого бизнеса» так называемых самозанятых лиц, которые получают доходы от различной коммерческой деятельности — продажи кондитерских изделий собственного приготовления, деятельности фрилансеров, предоставления в аренду жилых помещений и т. д. — и не платят каких налогов.

    Министерство финансов РФ в начале 2018 года по поручению Президента РФ подготовило концепцию новой системы налогообложения — налога на профессиональный доход (НДП) для самозанятых лиц.

    Какие были предложения

    В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юр. лицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

    В итоге в конце сентября в Государственную Думу внесли три законопроекта:

    Где и когда введут новый налог для самозанятых?

    По самим названиям законопроектов ясно, что новый налоговый режим в качестве эксперимента введут в четырех регионах:

    • Москве,
    • Московской области,
    • Калужской области
    • и Татарстане.
    Читайте так же:  Какие документы надо собрать на алименты

    Недавно о своем желании участвовать в эксперименте заявил и Кузбасс.

    Новая система налогообложения будет действовать в этих регионах с 1 января 2019 г. до 31 декабря 2028 г. включительно.

    Кто может платить налог по новой схеме?

    Налог в 4% смогут платить «самозанятые граждане», которые получают «профессиональный доход». Это физлица, не имеющие работодателя и не привлекающие для своей деятельности наемных работников.

    По сути, наряду с ИП и юр. лицами появляется еще одна категория налогоплательщиков, которые платят налог на коммерческую деятельность в упрощенном порядке.

    При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке. В том же законе перечислены субъекты и доходы, на которые специальный налоговый режим распространяться не будет.

    Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду

    Под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление. Зато налог для самозанятых действует при аренде или найме.

    Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн, то уже не сможете платить НПД.

    Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья (в этом отличие от уплаты налога как ИП) или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения.

    Ставка налога на профессиональный доход и сроки уплаты

    Ставки будут зависеть от того, кто получает товары, работы или услуги. Если физическим лицам (не ИП), то ставка будет равна 4%. Если юридическим лицам и ИП, то 6%. Таким образом, сдавая квартиру в наем частному лицу, собственник будет платить государству 4% от полученного дохода.

    НПД надо будет платить ежемесячно. Срок уплаты — не позднее 25 числа следующего месяца, но никаких налоговых деклараций налогоплательщикам НПД сдавать не нужно.

    Как же тогда перечислять налог?

    Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике — это программное обеспечение, разработанное ФНС.

    Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.

    Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.

    Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.

    Есть два важных момента.

    1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
    2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры — и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).

    Правда, пока не ясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).

    Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».

    Сроки оплаты налога и налоговые вычеты

    Согласно ст. 11 первого законопроекта сумму налога будет рассчитывать сама налоговая, а не налогоплательщик. Не позднее 10 числа через мобильное приложение налоговая будет уведомлять о сумме налога, который нужно уплатить за предыдущий месяц.

    Если налог за месяц окажется меньше 100 рублей, эта сумма добавляется к сумме налога по итогам следующего месяца.

    При НПД предусмотрены налоговые вычеты, которые зависят от ставки налога. При налоговой ставке 4% вычет составит 1% от дохода, при ставке 6% вычет равен 2% от дохода. Но в любом случае вычет не может превышать 10 тысяч рублей.

    [1]

    Плательщики НПД не обязаны платить страховые взносы во внебюджетные фонды, но имеют право добровольно уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.

    Вывод юриста

    Таким образом, даже после поверхностного анализа законопроект о налоге на профессиональный доход вызывает массу вопросов, связанных с его применением на практике (например, о порядке территориального разграничения субъектов, подпадающих под уплату НПД).

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все перечисленные новшества пока что содержатся только в законопроектах, следовательно, могут серьезно корректироваться при рассмотрении в Госдуме и Совете Федерации.

    Источники


    1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.

    2. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

    3. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
    4. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
    5. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
    Налог на сдачу недвижимости в аренду
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here