Налог на имущество за границей

Полезная юридическая информация по теме: "Налог на имущество за границей" с описанием от профессионалов. На странице собрали данные по теме с комментариями профессионалов. Все вопросы вы можете задать дежурному юристу.

Налогообложение недвижимости, проданной за рубежом

За рубежом (Словения и Болгария) продана недвижимость, там же уплачены все необходимые налоги. Недвижимость в собственности пять лет. Нужно ли в России платить налог с дохода 13% от продажи этой недвижимости? Или нужно доплачивать разницу между уплатой суммы налога за рубежом и в России? Как отвечают на этот вопрос Соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией?

Согласно п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ под имуществом в названном кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Соответственно, не исключается и имущество, находящееся за рубежом.

Налог на доходы физических лиц регулируется гл. 23 НК РФ.

Согласно пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ для целей указанной главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.

Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход физических лиц – налогоплательщиков, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, полученный как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами Российской Федерации. Нерезиденты Российской Федерации уплачивают налог с дохода в бюджет Российской Федерации, полученный от источников в Российской Федерации. Таким образом, нерезиденты не являются налогоплательщиками в Российской Федерации в части дохода, полученного за пределами Российской Федерации.

Понятие налогового резидента Российской Федерации прямо не связано с гражданством или видом на жительство, местом работы, местом нахождения имущества или ведения бизнеса и т.п., а определяется фактически проведенным на территории России количеством дней. В силу п. 2 ст. 207 НК РФ по общему правилу, т.е. если иное не предусмотрено НК РФ, налоговыми резидентами России признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Поэтому гражданин России, постоянно проживающий за рубежом (более 183 дней в течение указанного периода), не является налоговым резидентом Российской Федерации, в связи с чем на него не распространяется налоговый режим, установленный НК РФ в части налогов на доходы, полученные за рубежом, в том числе от продажи зарубежной недвижимости.

В отношении налоговых резидентов Российской Федерации при продаже недвижимости действуют особенности, установленные ст. 217.1 НК РФ, связанные с давностью владения. По общему правилу в случае владения недвижимым имуществом не менее пяти лет со дня его приобретения доход от его продажи освобождается от налогообложения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ). В особых случаях этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговая ставка, применимая к продаже недвижимости в отношении налогового резидента Российской Федерации, установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При исчислении суммы налога по указанной ставке в качестве налоговой базы принимается денежное выражение суммы полученного дохода, вырученной от продажи недвижимости, подлежащего налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ), в том числе имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство или приобретение иной (новой) жилой недвижимости в Российской Федерации, включая земельные участки для жилищного строительства, но не более 2 млн руб., или в размере дохода от продажи самой жилой недвижимости, но не более 1 млн руб.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Причем в данном случае вид и целевое назначение этого имущества не имеют значения.

Как следует из вышеприведенного положения, место нахождения приобретенного имущества для целей его применения значения также не имеет. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 20.09.2017 № 03-04-06/60671.

Исходя из положений пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников за пределами Российской Федерации, самостоятельно осуществляют исчисление, декларирование и уплату налога на такие доходы исходя из сумм таких доходов.

Порядок получения в Российской Федерации зачета налога, уплаченного в иностранном государстве, для целей применения НДФЛ внутри страны установлен ст. 232 НК РФ.

В указанной норме предусмотрено, что в целях получения такого зачета налогоплательщику надлежит представить в налоговые органы России декларацию с отражением соответствующего дохода и приложить документы, подтверждающие получение в иностранном государстве этого дохода и уплату им там же налога, выданные (заверенные) уполномоченным органом соответствующего иностранного государства.

Между тем, следует иметь в виду, что согласно общему правилу, выраженному в п. 1 ст. 232 НК РФ, фактически уплаченные физическим лицом – налоговым резидентом Российской Федерации за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения.

Таким образом, для выяснения такой возможности следует обращаться к соответствующим международным договорам при их наличии.

В ст. 23 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Болгария от 08.06.1993 «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» (ратифицировано Федеральным законом от 24.04.1995 № 48-ФЗ, вступило в силу 8 декабря 1995 г.), определяющей метод устранения двойного налогообложения, устанавливается: «Если лицо с постоянным местопребываниям в одном Договаривающемся Государстве получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на доход или имущество, подлежащая уплате в этом Государстве, может быть вычтена из налога, взимаемого с такого лица в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога первого Государства на такой доход или имущество, рассчитанного в соответствии с его налоговым законодательством и правилами».

[2]

Таким образом, указанным межправительственным соглашением допускается зачет, предусмотренный ст. 232 НК РФ, но на сумму не более, чем подлежащую уплате в соответствующем Государстве. Иными словами, если налог с дохода, уплаченный в Болгарии, меньше суммы налога, рассчитанного по ставке, действующей в России (13%), то в бюджет Российской Федерации причитается уплатить разницу; если такой налог, уплаченный в Болгарии больше, чем рассчитанный по российским правилам, то зачету подлежит сумма налога в пределах рассчитанного, разницы не возникает и, соответственно, необходимость в уплате каких-либо сумм налога в России отсутствует, к возврату на территории Болгарии также никаких сумм налогов не причитается.

Читайте так же:  Сколько надо платить алименты на 1 ребенка

Аналогичный метод устранения двойного налогообложения в отношении доходов, полученных в Словении резидентами России, изложен в ст. 24 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Словения от 29.09.1995 «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» (ратифицирована Федеральным законом от 26.02.1997 № 39-ФЗ, вступила в силу 20 апреля 1997 г.).

Вместе с тем при возникновении какой-либо разницы, причитающейся к уплате в бюджет Российской Федерации в связи с продажей недвижимости в указанных государствах по причине более низкого налогообложения полученного дохода на их территории, не следует игнорировать вышеуказанные нормы НК РФ, касающиеся как давности приобретения указанной иностранной недвижимости, так и затрат на ее приобретение, поскольку их действие кодексом не исключается в отношении недвижимого имущества, находящегося за рубежом.

Таким образом, исходя из контекста поставленного вопроса, поскольку за рубежом были уплачены все налоги с продажи недвижимости, то сумма налога в России с учетом зачета уплаченного за рубежом составит положительную разницу, причитающуюся к уплате, лишь в том случае, если сумма налога, рассчитанная и уплаченная по правилам иностранного государства, меньше, чем причиталось бы в России. Однако в таком случае следует исходить из того, что с момента приобретения недвижимости истек необходимый для освобождения от уплаты налога пятилетний срок владения. Если указанный срок не истек, следует воспользоваться возможностью учесть при определении налоговой базы фактически понесенные и документально подтвержденные затраты на ее приобретение.

Налоги на недвижимость и страны, где их нет

Действительно ли вы владеете чем-либо, за что вы вынуждены постоянно вносить платежи, и что у вас могут отобрать, если вы не заплатите?

Я бы сказал, что это не так.

Вы обладаете такой вещью, но не владеете ею – а это важное отличие.

Смехотворное извращение понятия собственности и имущественных прав заразило большую часть мира, подобно вирусу: нечто, что большинство людей беспрекословно принимают как нормальную часть жизни – как будто это часть вечной материи космоса.

Я, конечно же, говорю о налогах на имущество.

Вы знаете, что ежегодный налог, который вы платите, рассчитывается исходя не из полученного дохода, а исходя из реальной стоимости недвижимости, которой вы якобы «владеете». Невозможно выплатить это обязательство одним махом; оно остается с вами до тех пор, пока вы «владеете» имуществом.

В действительности вы не владеете ничем, на что вы обязаны платить имущественные налоги – вы просто одалживаете это у правительства.

Предположим, вы купили комплект мягкой мебели и кофейный столик в гостиную за $5,000 наличными, а затем оказались обязанными ежегодно выплачивать по $100 – или какой-то процент от стоимости мебели – в виде налога на протяжении того времени, пока вы им «владеете». Затем представьте, что по какой-либо причине вы неспособны или не хотите платить налог на свою мебель. Довольно быстро правительство налетит и конфискует ее, чтобы выплатить ваши просроченные налоги. Вы получаете ее во «владение» до тех пор, пока вы платите бесконечную годовую комиссию – прекратите выплаты, и вы выясните, кто действительно ею владеет.

В то время как многие люди справедливо назвали бы налог на мебель абсурдным, они также нелогично находят приемлемым для правительства устанавливать непомерный налог на различные активы, а именно – их дома, офисы и земельный участок.

Но, по крайней мере, для меня абсурдным налог делает не вид облагаемого пошлиной актива, а само понятие налога на имущество.

Уважение к правам собственности и налоги на имущество – это взаимоисключающие понятия. То, что ваше – и есть ваше, и вы не должны быть обязаны платить правительству за разрешение это иметь.

Для жителей Северной Америки и Европы привычное дело – ежегодно платить имущественные налоги на десятки тысяч долларов… просто чтобы жить в собственных домах. И можно почти с уверенностью сказать, что эта нагрузка будет продолжать расти. Налоги на имущество постоянно повышают в большинстве мест, особенно в странах с плохой финансовой ситуацией.

Вполне возможно, что с течением жизни общая сумма полученных имущественных налогов превысит сумму, уплаченную за облагаемое имущество изначально.

И, в точности как в примере с мебелью выше, если вы не будете платить свой имущественный налог (также известный как государственная арендная плата) на дом, который вы считаете своим собственным, его конфискуют. Это не настолько редко происходит, как кто-то может подумать. Подсчитано, что 10,000 человек в одной только Пенсильвании ежегодно теряют свои дома, потому что они не могут справиться с имущественными налогами.

Использование слов «владеть» и «владение» в этих контекстах – это неправильное использование слова, которое всегда ведет к заблуждениям.

Если говорить о заблуждениях, то от Дуракуса Американуса стоит ожидать высказываний в духе: «Как бы мы оплачивали местные услуги вроде государственных школ, если бы не имущественные налоги?» Конечно, это услуги можно было бы финансировать множеством различных способов – или лучше, если бы они могли предоставляться на свободном рынке. Но не ожидайте, что это случится. В сущности, учитывая социальную, политическую и экономическую динамику в США и остальных западных странах, ожидайте противоположного – налоги на имущество будут лишь повышаться.

Так быть не должно. Вы можете владеть недвижимостью в определенных странах и избежать ежегодных поборов налога на имущество.

[1]

Ранее я писал, что рассматриваю недвижимость за рубежом – наряду с физическим золотом, находящимся на хранении за границей – как главные инструменты для долгосрочных сбережений.

Однако иностранная недвижимость имеет свои недостатки. Она неликвидна и требует расходов, таких как затраты на содержание, и, конечно же, налоги на имущество. Чтобы снизить эти издержки, которые съедают ваши инвестиции в недвижимость, необходимо минимизировать или ликвидировать их.

Вот список стран по регионам, не взимающих никаких имущественных налогов:

Европа

Страны Карибского бассейна

Какие налоги нужно платить в России при покупке и владении зарубежной недвижимостью

Говоря о налогообложении россиян при покупке и владении недвижимости за рубежом, прежде всего следует уточнить понятие налогового резидента. Если человек провел в России более 183 дней, учитывая дни приездов и отъездов, то он является российским налоговым резидентом и должен платить налоги с доходов не только в России, но по всему миру.

Налоги на покупку и владение недвижимостью за рубежом в России не платятся, но их собирают местные власти. Налогообложение может возникнуть только в случае покупки недвижимости в кредит, так с точки зрения законодательства возникает материальная выгода от экономии на разнице процентов. Не секрет, что за рубежом ставки по ипотечным кредитам гораздо привлекательнее, чем в России, и, хотя условия для наших соотечественников постоянно ужесточаются, покупка недвижимости в кредит продолжает пользоваться спросом. Кроме того, в некоторых случаях ипотека позволяет оптимизировать налообложение (например, избежать налога на богатство во Франции).

Следует отметить важный момент: до 1 января 2018 года при получении ипотечного кредита россияне должны были уведомить налоговую и заплатить НДФЛ в размере 35% от разницы между ставкой кредита и 9% в России. После 1 января 2018 года россияне должны заплатить налог только в двух случаях: если получатель кредита и банк связаны между собой и если экономия фактически является материальной помощью или платежом по обязательствам, например, оплаты за товары или услуги. В остальных случаях ни заявлять, ни платить НДФЛ теперь не требуется.

Читайте так же:  В каком возрасте положена пенсия

Индивидуальные консультации по вопросам приобретения и инвестиций в зарубежную недвижимость:

Налог на имущество за границей

Нужно ли открывать фирму за рубежом для покупки недвижимости?

Во многих странах Европы, а также в Турции, США, Египте и других иностранец может свободно приобретать жилую недвижимость. Как правило, ограничения существуют в экзотических странах. Например, в Таиланде вы сможете свободно приобрести квартиру, но виллу — только на созданную в этой стране компанию.

Правда ли, что в Чехии и Хорватии действует закон, по которому иностранные граждане могут купить недвижимость только на юридическое лицо?
Действительно, до недавнего времени иностранные граждане имели право приобретать недвижимость в Чехии только на компанию. Однако с мая 2009 года иностранцы могут совершать покупку без открытия фирмы. Как такового разрешающего закона не существует, но действие предыдущего ограничения закончилось. В Хорватии с недавнего времени разрешено покупать недвижимость на свое имя гражданам Евросоюза. Россиянам придется открывать фирму.

Могу ли я приобрести земельный участок за рубежом?

В Турции и Литве вы можете купить землю только на фирму, зарегистрированную в этой стране. В Болгарии и Таиланде вы оформляете землю не в собственность, а в долгосрочную аренду. В Черногории разрешения на покупку земли от местных властей придется ждать от полугода до двух лет. В ряде стран, например в Италии, действует запрет на покупку иностранцами сельскохозяйственных земель. А в США, наоборот, земля — самое простое, что можно приобрести: не потребуются никаких справок и страховок, как при покупке жилья.

Агентства недвижимости
Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора — исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости.

Для проведения сделки купли-продажи я решил обратиться в агентство недвижимости. Как можно проверить его надежность и существует ли риск, что меня обманут?
Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки. Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входитт ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) — данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов. И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д.

Могу ли я купить недвижимость за рубежом, не выезжая из России?
Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.

Двойное налогообложение
В какой стране нужно будет платить налоги при покупке и содержании жилья: по месту нахождения недвижимости, в России, в обеих странах?
Не стоит переживать. Между многими странами мира заключены договоры, которые исключают двойное налогообложение, то есть взимание налогов одновременно в двух государствах. Налоги оплачиваются по месту нахождения недвижимости. То есть, приобретя жилье в Италии, налоги вы будете платить в Италии. В некоторых странах реально вернуть часть затрат. Например, в Германии, если вы сдаете жилье в аренду, из налогооблагаемой прибыли можно списать расходы, понесенные при приобретении данной недвижимости (налог при покупке, комиссию агентства и др.).

Несоблюдение сроков строительства
В условиях кризиса многие объекты сдаются в эксплуатацию с задержкой. Как поступать в такой ситуации мне, владельцу недвижимости?

К сожалению, сейчас задержка со сдачей объекта — вполне обыденное явление. Например, в Болгарии сдача некоторых объектов опаздывает на год. Но если ваш риэлтор на начальном этапе сделки проверил состоятельность застройщика, то объект, скорее всего, все же будет благополучно сдан. В Египте застройщики в качестве компенсации иногда предоставляют бонусы — мебель, кондиционеры и т. д. Главное, все изменения условий договора должны быть оформлены документально.
Если вы решаете расторгнуть договор, нужно быть готовым, что застройщик может вернуть вам не всю вложенную сумму. Например, в договоре может быть прописано, что компания удерживает 20-30%, поскольку обычно застройщики ограничивают свою ответственность. Если вы не первый, кто отказывается от сделки, есть возможность вернуть деньги за объект полностью. Но для этого он будет выставлен на перепродажу, и поиск нового покупателя может занять длительное время.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Финансовые особенности
В каких странах я могу сейчас получить ипотеку?

На сентябрь 2009 года получить ипотеку в Болгарии крайне сложно не только иностранцам, но и гражданам этой страны. В Египте оформить кредит также практически невозможно, поскольку там в целом не развита система кредитования иностранцев. Зато застройщики часто предлагают рассрочки на привлекательных условиях. В Чехии ипотеку получить можно, но сложно: кредит предоставляет всего один банк страны.

А вот в Испании и Франции оформить кредит вполне реально. При этом во Франции успех во многом зависит от непосредственных отношений агентства недвижимости и банка.

Как поступить, если ипотечный кредит уже оформлен, но из-за кризиса я не могу дальше вносить платежи?
Если по сложившимся обстоятельствам вы не можете вовремя вносить платежи, можно оговорить с застройщиком дополнительную рассрочку. В условиях кризиса на это идут многие компании. В случае когда застройщик не соглашается на уступки и вы решаете расторгнуть договор, закон на вашей стороне.

Можно ли увеличить срок кредитования?

С учетом кризиса многие банки лояльно относятся к таким просьбам взявших кредит. Для этого вам нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку, и представить документы о вашем финансовом положении. Как правило, договор с измененными условиями ипотеки необходимо будет нотариально заверить и повторно зарегистрировать в регистре собственности, что также требует дополнительных затрат.

Оплачивая при покупке жилья всю сумму единовременно, могу ли я рассчитывать на дополнительные скидки?
Да, такая возможность существует. Как правило, подобные скидки предоставляются при покупке строящейся недвижимости. Застройщики нередко идут на них, но размер скидки зависит от компании и конкретного проекта. В любом случае вы выигрываете не очень большую сумму.

[3]

Сдать в аренду
После покупки недвижимости я намерен приезжать за границу всего один-два раза в год. Получается, все остальное время я буду просто платить за содержание жилья?
Решением данного вопроса является сдача жилья в аренду на время вашего отсутствия. Все заботы вы можете возложить на услуги управляющей компании. Величина доходов от аренды зависит не только от страны, но и конкретного города. Например, в Лондоне годовая прибыль за вычетом расходов составит 5%, в Праге — до 7%. В Болгарии — максимум 3-5% в целом по стране и до 6% в Софии.

Читайте так же:  Максимальный процент алиментов на троих детей

Можно ли сдавать жилье в аренду при частичном первом взносе?
В Турции после внесения части стоимости жилья вы можете сразу сдавать его в аренду и получать доход. Аналогично и в Испании: после внесения первого платежа вы можете сдавать жилье в аренду и даже продать. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, она переоформляется на нового владельца. А, например, в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье вы сможете только после полной оплаты.

Оформление недвижимости на нескольких собственников
Если я приобретаю недвижимость за рубежом, становится ли мой супруг сособственником?
Если вы желаете оформить жилье только на себя, ваш супруг должен представить свое нотариально заверенное согласие на покупку вами недвижимости. В противном случае он должен участвовать в сделке, при этом можно выделить доли. Стоит иметь в виду: если супруги являются гражданами разных стран, их имущественные отношения при дальнейшем владении будет определять закон. Какой страны — вопрос международного права, но помните, в каждом государстве свой законный режим имущества супругов, то есть раздельная или совместная собственность на имущество, приобретенное в браке.

Можно ли приобрести в собственность только часть объекта?
Да, как правило, долевое приобретение не является проблемой. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не желает вкладывать большие средства, но рассчитывает на выгодную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно проживать там, то отпадает и необходимость обращаться к управляющей компании для содержания жилья. В зависимости от страны форма владения приобретает свои особенности. Например, во Франции покупку лучше всего оформить на специальное гражданское общество — они существуют повсеместно для группового владения недвижимостью. Члены общества не зависят друг от друга, а членство в некоторых случаях позволит списать даже расходы на содержание. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все дольщики должны представить документы, подтверждающие финансовое положение. В случае когда дольщиками являются супруги, документы представляет кто-либо один. Пример: в Египте при покупке в частичную собственность квартиры стоимостью $16 тыс. на трех человек затраты каждого составят $5,333 тыс., а в собственность перейдет доля недвижимости в размере 33,33%.

Растрожение договора
Могу ли я расторгнуть договор и как это сделать?
Да, можете. Причины для этого могут быть различны (несоблюдение обязательств застройщиком, личные обстоятельства и т. д.), но обычно договоры можно аннулировать. Ответственность сторон всегда фиксируется в договоре купли-продажи. В случае расторжения договора продавцом, он, как правило, возвращает вам задаток в двойном размере. Если от сделки отказываетесь вы, то также следует требовать возврат задатка, когда это прописано в договоре. В противном случае вы теряете задаток. Если внесена более значительная сумма, возврат средств часто зависит от конкретной ситуации. Чтобы минимизировать риски, обращайтесь к проверенным строительным компаниям и квалифицированным юристам.

Проживание за границей детей и пенсионеров
После приобретения недвижимости мы хотим выезжать за границу с детьми и пожилыми родственниками. В какой стране лучше купить жилье, чтобы избежать палящего солнца и шумных дискотек под окнами дома?
Оптимальные условия для детского отдыха созданы в Болгарии. Море здесь мелководное, а пляжи покрыты мелким песком. Во многих курортах (Солнечный Берег, Кранево и т. д.) находится множество детских аттракционов, спортивных сооружений. Кстати, российские пенсионеры, владея недвижимостью в Болгарии, имеют право на ВНЖ. Пожилым людям придутся по вкусу многочисленные бальнеологические курорты Европы. Например, Карловы Вары в Чехии. Благоприятные экологические условия на Адриатическом побережье Хорватии. Один из самых комфортных в Европе — климат на испанском побережье Коста дель Соль. Здесь нет значительных сезонных колебаний температур. Мягкий климат и теплое море также на Лазурном берегу Франции и Лигурийском побережье Италии.

Перепродажа недвижимости
Мы купили жилье, а теперь хотим продать. Как это правильно сделать?
В США размер налога сильно различается по штатам. В Египте владелец недвижимости освобожден от налога, но если был оформлен грин-контракт (подробнее об этом — в разделе «Рынки в деталях. Египет»), удерживается 2,5% от стоимости объекта. Продавая жилье в Болгарии, вы платите 10%-ный налог на прирост стоимости недвижимости. Однако если объект являлся местом постоянного проживания более трех лет, вы освобождены от уплаты сбора. В Финляндии налог также не взимается, если вы владели недвижимостью более двух лет. В противном случае оплачивается 28% от разницы между ценой покупки и продажи. А в Италии на прирост стоимости начисляется налог от 20% до 45%.

Схемы покупки недвижимостиСхемы покупки недвижимости в западных странах имеют много общего. Это заявка на приобретение объекта, заключение предварительного и затем основного договора купли-продажи. Нерезидентам разрешено приобретать жилую и коммерческую недвижимость (как физическим, так и юридическим лицам) с учетом специфических ограничений в некоторых странах.

Ключевые юридические аспекты при покупке недвижимости в странах Евросоюза

Предоставление визовых льгот собственникам имущества: им выдают годовую мультивизу на срок 180 дней — по три месяца в полугодие.

  • При покупке объекта супругами обязательно оговаривается, на чье имя оформляется приобретаемая собственность.
  • Налог на наследство составляет: во Франции — до 65%, в Финляндии — от 10 до 48%, в Испании — от 7,65 до 34%, в Италии — от 3 до 27%.
  • Налог на прибыль, подоходный налог (при сдаче в аренду, продаже до определенного срока после покупки). Например, в Болгарии — 10%, в Черногории — 15%.

Как избежать двойного налогообложения при сдаче в аренду зарубежной недвижимости?

Приобретение заграничной недвижимости для личного пользования обычно не связано с какими-либо проблемами при уплате налогов. Совсем иная ситуация с жильём, купленным для последующей сдачи в аренду. Подобная собственность становится объектом, облагающимся налогом в той стране, где она расположена. Если покупатель является налоговым резидентом другой страны, например, России, то он также должен платить налог на полученную прибыль, но уже в своём государстве. Получается двойная оплата налогов. Ситуацию спасает наличие соглашения между странами, препятствующее двойному налогообложению.

Как действует российское законодательство при покупке и сдаче в аренду зарубежной недвижимости?

Согласно нашим законам, резиденты Российской Федерации обязаны уплатить налог в размере 13% от своих доходов, полученных не только на территории России, но и за рубежом. Однако применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ. Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве. Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате. Налоговая база для каждого конкретного лица будет определяться с учётом его выплат за границей.

Читайте так же:  Пенсионерам нужно платить налог на имущество

Случаи, при которых осуществляется зачёт:

  • Между странами действует соглашение.
  • Налог является идентичным для обеих стран.
  • Размер налога не превышает предельно допустимый размер.
  • Налогоплательщиком собрана вся необходимая документация.
  • Представлены декларации как по российскому, так и по зарубежному налогу.

В тех случаях, когда налог, выплаченный в иностранном государстве ниже, чем предусмотрено российским законодательством, необходимо осуществить доплату недостающей суммы.

Здесь уместно рассмотреть наглядный пример:

  • Если сдаётся дом во Франции и доход получается в размере 18000€ в год, то из него вычитается 50%, т. е. сумма, потраченная на содержание жилья. Следовательно, по закону Франции налогом облагается сумма 9000€. Ставка для иностранных собственников жилья 20%. Налог составляет 1800€. Значит, гражданин России будет пополнять французскую казну на сумму 180о€ каждый год.
  • Ставка подоходного налога в России 13% и это также обязательная выплата. Система, предусматривающая вычеты с дохода, в нашей стране не действует. Следовательно, в расчёт берётся полная сумма – 9000€ и налог составляет 2340€. Учитывая наличие соглашения между данными странами, препятствующее уплате двойных налогов, россиянин заплатит в России только 540€, так как основную часть – 1800€ уплатил во Франции и подтвердил это документально.

Никому не хочется платить подоходный налог дважды. Поэтому каждый гражданин, являющийся налоговым резидентом России должен помнить о своевременной подаче декларации. Её предоставляют в налоговые органы. Налог, оплаченный за рубежом, подтверждается справкой, выданной в соответствующих организациях иностранного государства.

С какими странами РФ существуют договоры, регулирующие подобную практику?

Количество государств, заключивших с Россией договор, направленный на избежание двойной уплаты налогов, превышает цифру 80. В их перечне можно встретить Болгарию, Францию, Кипр, Турцию, Египет и Латвию. Они наиболее популярны у наших сограждан, приобретающих жильё за рубежом.

Одной из целей подобной практики является пресечение уклонения от налоговых выплат, а также информационный обмен относительно налоговых преступлений. Например, подписание договора между Россией и Кипром в 2010 году, позволило не только провести обмен информацией, но и исключить это государство из «черного» списка офшорных зон.

Как поступать со странами, с которыми подобных договоров нет?

Есть два варианта решения вопроса:

  • Налогоплательщик сознательно идёт на двойное налогообложение. Однако рассчитывать на какую-либо прибыль не приходится.
  • Двойное налогообложение устраняется в одностороннем порядке. На этот шаг идёт та страна, гражданином которой является налогоплательщик. Человеку разрешается выполнять налоговые обязательства, учитывая при этом выплаченные зарубежные налоги. Однако такой путь для России неприемлем – возможны неоправданные потери бюджетных средств, высока вероятность махинаций со стороны нечестных налогоплательщиков.

По большому счёту ликвидировать двойное налогообложение на доходы и имущество заинтересованы не только плательщики, но и страны, стремящиеся привлечь иностранных инвесторов, увеличить товарооборот – создать условия, влияющие на экономическое развитие страны.

Какие налоги нужно заплатить при сдаче в аренду зарубежной недвижимости? В какой стране? Как избежать двойного налогообложения и не остаться в минусе?

В зарубежных странах налоговая ставка для иностранцев, приобретающих недвижимость с намерением получать доход от арендаторов, как правило, гораздо выше, чем ставка, предусмотренная для резидентов. В каждой стране отличается величина ставки и её расчёт, для чего применяются разные схемы. Для сравнения: в Австралии максимальный размер налога на доход для иностранных граждан составляет 47%, в Соединённом Королевстве – 20%, на территории Франции – от 20% до 25%.

Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, а затем сдавать её в аренду, необходимо изучить несколько параметров:

  • Подписан ли у России с этой страной договор, позволяющий исключить двойную выплату налогов, и каковы его условия.
  • Познакомиться с местным налоговым законодательством – узнать величину налога на доход для иностранцев.

Своевременное выполнение вышеописанных мер позволит избежать двойного налогообложения и не остаться в минусе.

Полезные советы

Предлагаем несколько полезных советов для россиян, получающих доход от недвижимости за рубежом:

Важно понимать одну простую истину – уклоняться от уплаты налогов, значит совершать уголовное преступление.

  • Невозможно без наказания платить по зарубежным ставкам меньше, чем на Родине, а также избегать заполнения налоговой декларации.
  • Налогоплательщик обязан сдавать декларацию о налогах. Это не зависит от того, где платится налог.
  • В разных странах установлен разный срок для подачи декларации о полученных доходах. Для России это конец апреля, для Германии – конец мая, для Франции – конец сентября. Ситуация, когда наступление срока подачи документа в РФ значительно опережает страны, где приобретена недвижимость, довольно частая. Здесь нужно руководствоваться принципом «источник дохода». Если в стране, являющейся источником дохода, ещё незакончен налоговый период, то этот доход не включается в российскую декларацию.

Обычному человеку трудно знать все законы, особенно те, что касаются иностранных государств. Поэтому рекомендуется обращаться к услугам профессиональных специалистов с международным опытом. Тогда удастся избежать возможных штрафных санкций, а это немалые суммы.

Что представляет налог на недвижимость за рубежом?

Все чаще и больше недвижимого имущества россияне приобретают за рубежом. Часто при заключении сделки купли-продажи возникает вопрос: почему цена при покупке оказывается гораздо больше, чем обозначенная в объявлении? Ответ простой: налогом на недвижимость за рубежом облагается любая квартира, дом или другой недвижимый объект. Отсюда и цена выше.

Как составляется цена?

Прежде всего, платят налог на недвижимость за рубежом, который называют еще государственной пошлиной. Это единоразовый платеж, но сумма его большая: от двух до пяти процентов от сделки. Этот показатель для разных стран – разный. Даже, рассматривая одно государство, он может отличаться.

Если вы покупаете дом, а не квартиру, придется заплатить налог на землю. Здесь своя особенность: сумма взноса гораздо меньше, но оплату земельного налога нужно будет производить ежегодно.

Если вы намереваетесь сдавать в аренду принадлежащее вам за границей имущество, придется платить немалые суммы до 30-35%. Оплачивая налог на недвижимость за границей, не забывайте о дополнительных расходах на оплату риэлторам, которые обеспечат вам юридическое сопровождение сделки.

А теперь давайте подсчитаем, из чего складывается стоимость приобретаемой вами недвижимости за границей:

  • сама цена недвижимости;
  • налог на недвижимость за рубежом и в России;
  • оплата риэлторам за юридическое сопровождение сделки;
  • 10-15% от цены приобретения на расходы, связанные с вашим пребыванием за границей.

Российское налоговое законодательство при покупке недвижимости за границей

Покупая дом или квартиру за границей, наши соотечественники часто нарушают российское налоговое законодательство. Почему это происходит? Каждый, планируя совершить покупку недвижимого имущества в чужой стране, консультируется у юриста на предмет налогового законодательства того государства, где находится недвижимость. Юристы очень подробно проконсультируют вас, как можно уменьшить величину облагаемого налога, на кого можно оформить зарубежную недвижимость и так далее, расскажут обо всем, что касается той, другой страны.

Читайте так же:  Возражения на акт камеральной налоговой проверки срок

А вот вопросы законодательства РФ как были для покупателя, так и остаются без ответов, хотя россиянам предстоит в будущем иметь дело с налоговыми службами собственной страны. Это общение начнется до начала оформления купли-продажи. Поэтому о том, как не нарушить налоговый закон нашей страны, нужно подумать заранее.

Как оплатить налог

Сделав свой выбор о приобретении, например, зарубежной квартиры, перед обеспеченным российским гражданином часто встает вопрос: как оплатить налог на недвижимость за границей: наличными или через банк? Расчет за куплю недвижимости через банковский счет имеет много преимуществ:

  • не подлежит декларированию сумма денег, вывозимая из России;
  • при возникновении проблем несложно доказать оплату в суде.

Итак, вы определились, что оплату по приобретаемой недвижимости за рубежом вы будете производить через банковский счет. А какой банк выбрать: российский или зарубежный? Чаще россияне выбирают банк той страны, где покупают недвижимость. В этом случае комиссия, взымаемая при переводе денег со счета на счет меньше, да и продавцу так удобнее. Вот здесь-то и кроется ловушка.

Налоговое законодательство России обязывает каждого гражданина сообщить налоговым органам об открытии банковского счета вне нашего государства. Но это далеко не все, что нужно сделать. Не позднее месяца следует предоставить в налоговые органы заявление, в котором вы указываете зарубежный банк, где открыли счет и выписку с него.

Что последует за этим, для чего нужно это заявление? Дело в том, что обладая информацией, которую несет ваше заявление, российские налоговые службы вправе следить за изменениями вашего финансового счета. Вот и все, никаких последствий для ваших финансов это заявление не имеет, кроме того, что периодически вы должны предоставлять в налоговую службу информацию по текущему заграничному счету.

А чтобы избежать этого беспокойства, открытый за рубежом счет для покупки недвижимости, можно быстренько закрыть, уведомив об этом налоговый орган. С другой стороны, счет зарубежного банка есть смысл не закрывать: налог на недвижимость за рубежом, коммунальные платежи с этого счета удобно оплачивать. Здесь выбор за вами.

Недвижимость за границей: ипотечный кредит и налог

В любом случае никаких проблем нет. Они начнутся, если вы решите купить недвижимость за границей по ипотечному кредиту. Отечественные банки очень редко их предоставляют. Да и желающих получить такой кредит в российских банках немного: за рубежом гораздо ниже ставки, а сроки возврата кредита увеличены. Здесь палка о двух концах.

Многие просто не знают, что низкие ставки по процентам за рубежом могут обойтись вам в 35% налога в России за материальную выгоду. Сейчас объясним подробнее. В России в законодательстве по налогам существует понятие материальной выгоды, которая представляет экономию на процентах. Она получается, если ставка по кредиту, ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если вам удастся получить ипотечный кредит в России по ставке, не превышающей 5,167%, то вы не будете иметь материальной выгоды, никакого налога в России за зарубежную недвижимость платить не надо будет. Но в России такой кредит получить просто невозможно, разве что во сне. При получении материальной выгоды вы оплачиваете налог в 35%. Думайте, считайте сами, как вам выгодно, так и поступайте.

Поскольку за границей трудно найти банк, выдающий кредиты в рублях, кредит можно взять в валюте на законных основаниях. Для таких кредитов минимальная ставка 9%. Если она меньше, как, например, в Европе 3-7%, то материальная выгода образуется на разнице в процентах. За нее-то и взимаются в России налоги.

Но, в 2010 году 1 января в Налоговый Кодекс нашей страны внесены поправки. Правда, касается это только покупаемой в России недвижимости и выдаваемых банками России кредитов. Никаких исключений в Законе нет. Никаких осложнений у вас не будет и с налоговыми службами иностранного государства, если вы будете жить в купленной недвижимости за границей сами, постоянно или время от времени наведываясь отдохнуть.

Налог на недвижимость за рубежом в случае сдачи его в аренду

Если вы решите сдать свое жилье за границей в аренду, регулярный контакт с отечественными налоговыми органами вам обеспечен. Арендная плата с недвижимости – тоже доход, который обязательно облагается налогом. Только в этом случае дважды: Россией и страной, в которой расположена ваша недвижимость.

Налог на недвижимость за границей от ее аренды в России составляет 13%. Чтобы опередить вопрос: «Где, собственно, взяли зарубежную недвижимость» — лучше сразу делайте все по закону и живите спокойно. Налог от аренды платите и той стране, где, собственно квартира или дом расположена.

В каждой стране налоги на аренду свои и везде они разные: иногда достигают 50%, тогда получается, что в сумме вы можете заплатить двум государствам до 63% от стоимости арендной платы. Однако двойное налогообложение может обойти вас стороной, если вы купите недвижимость в любой из 65 стран, с которыми Россия заключила договор, а именно Болгарии (подробнее о вложении в недвижимость Болгарии), Турции, Франции, Египте и других. Суть закона заключается в том, что подоходный налог россиянами оплачивается один раз именно в той стране, где куплена недвижимость, если она сдается в аренду.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Но, в любом случае в своей стране вы должны подать налоговую декларацию, к которой прилагается справка об уплате налогов по месту нахождения зарубежной недвижимости. Если вы находитесь подряд, более шести месяцев за рубежом, то основную массу налогов вам придется оплачивать там, то есть по месту приобретения.

Источники


  1. Скворцова, М.В. Англо-русский словарь сокращений. Бизнес, банки, финансы, статистика, экономика, юриспруденция / М.В. Скворцова. — М.: Филоматис, 2014. — 527 c.

  2. Шалагина, М. А. Правоведение. Шпаргалка / М.А. Шалагина. — М.: Феникс, 2015. — 126 c.

  3. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
  4. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
  5. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.
Налог на имущество за границей
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here